瑞银：新世界上海K11写字楼售价低于项目账面值

瑞银指出，新世界发展拟以28.5亿元出售上海K11写字楼部分楼层（11-58楼，建筑面积约8.05万平方米），售价低于项目账面值。这一交易反映了新世界发展在债务压力下的资产处置策略，以及上海写字楼市场的结构性调整。 一、交易背景与价格差异根据市场信息，该物业的出售价格存在两种说法：一是28.5亿元的整体报价，二是代理机构委托的3.9万元/平方米单价（总价超31亿元）。这种差异可能源于不同交易阶段的报价调整，或市场对项目剩余使用年限（约19年）的估值折扣。上海K11作为淮海中路地标，2002年落成后于2013年改造为艺术购物中心，商业部分（1-10楼）仍由新世界持有并运营，写字楼部分的出售凸显其现金流压力。 二、账面值与市场估值的背离瑞银未披露具体账面值，但结合历史数据可推测：1. 收购成本：新世界发展在2021年以33.75亿元从关联方收购该项目剩余50%股权，使其成为全资子公司。若以总收购成本67.5亿元（假设100%股权）计算，当前售价28.5亿元仅为成本的42%，可能反映了资产减值或市场估值的大幅下调。2. 资产减值：2024财年，新世界发展因投资物业公允价值变动及开发物业减值产生92亿港元亏损。2025财年上半年，开发物业减值达34亿港元，投资物业公允价值变动亏损16亿港元，表明其资产估值持续承压。3. 市场环境：2025年上半年，上海写字楼空置率升至22.4%，租金同比下降3%，核心商圈有效租金降至每月每平方米174.4元。市场低迷导致资产估值回调，而K11写字楼当前租金为每平方米9元，毛收益率5.8%，虽高于内地平均水平，但仍不足以支撑高估值。 三、公司财务困境与战略调整新世界发展正面临近20年来最严峻的债务危机：债务压力：截至2024年底，公司净负债率达57.5%，债务净额1246亿港元，而现金储备仅218.58亿港元。2024财年亏损196.83亿港元，2025中报继续亏损66.33亿港元。再融资与资产出售：尽管完成882亿港元贷款再融资，但公司仍需通过出售资产回笼资金，2025财年目标出售260亿港元非核心资产。上海K11的出售是其“断臂求生”策略的一部分，旨在缓解短期偿债压力。市场信心：瑞银维持“沽售”评级，目标价4港元，认为香港及内地楼市疲弱风险将持续影响公司资产净值。其资产净值预测已下调53%至每股15.9港元，并预计2025-2026财年继续亏损。 四、市场影响与行业启示1. 商业地产挑战：上海写字楼市场供过于求，2025年上半年新增供应30.2万平方米，全年预计达77万平方米。投资者对“短年限”物业（如K11剩余19年）的接受度有限，导致交易难度加大。2. 港资房企转型压力：新世界发展的困境反映了部分港资房企在内地市场的激进扩张风险。郑志刚时代推动的K11品牌扩张和大型项目投资（如启德体育园）未能带来预期回报，反而加剧了负债。3. 资产估值逻辑转变：在房地产行业从开发驱动转向运营驱动的背景下，传统以成本计价的账面值与市场公允价值的差异可能进一步扩大。瑞银的观点提示投资者需关注资产实际盈利能力和现金流稳定性，而非单纯依赖历史成本。综上，上海K11写字楼的低价出售是新世界发展债务危机、市场环境恶化及资产估值调整的综合结果。这一案例也为商业地产投资者敲响警钟：在行业深度调整期，资产流动性和现金流管理能力将成为生存关键。